Solder un prêt immobilier : Comment être le plus rentable ?

Solder un prêt immobilier : Comment être le plus rentable ?

par | Juil 3, 2018 | guide du crédit |

Une rentrée d’argent inattendue est souvent l’occasion d’envisager un remboursement de son crédit par anticipation. On pense d’office que solder son prêt (totalement ou partiellement) revient à faire de belles économies grâce aux intérêts qui ne seront pas versés à la banque.

Mais, même s’il est très libérateur de ne plus avoir de crédit sur le dos, solder son crédit par anticipation n’est rentable que si l’opération est entreprise correctement.

Alors à vos calculettes, on vous explique comment savoir si l’opération est intéressante !

📌 À savoir
Depuis 2016, les taux sont historiquement bas. C’est le bon moment pour songer à renégocier son taux de crédit immobilier ou réaliser un rachat de crédit dans le but d’investir de nouveau. 

#1 Minimiser le montant des Indemnités de Remboursement Anticipé (IRA)

Pour réaliser une opération rentable, le montant des indemnités ne doit pas être supérieur au gain que vous allez faire grâce aux intérêts non versés à votre banque.

Comment échapper aux indemnités ?

Le calcul des indemnités est obligatoirement indiqué dans votre contrat de prêt. Pensez à négocier vos IRA au moment de souscrire votre contrat. Il suffit d’y ajouter une clause !

Cette demande est fréquente chez les emprunteurs qui investissent dans un bien pour y vivre sur une durée plus courte que le remboursement du crédit. C’est-à-dire, lorsque la revente d’un bien intervient avant la fin du prêt ayant permis de l’acheter.

En revanche, n’attendez aucun geste de la part de votre banque si vous solder votre prêt dans le cadre d’un rachat de crédit par un autre organisme financier.

La somme des indemnités n’est pas imposé par la loi. En revanche, le crédit immobilier est soumis à des conditions particulières indiquées dans l’article L312-21 et R312-2 du Code de la Consommation. Il indique que l’IRA ne doit pas dépasser :

  • 6 mois d’intérêts de la somme remboursée
  • 3% du capital restant dû

Il s’agit donc d’un montant plafonné – qui diffère en fonction du montant restant dû de l’emprunteur – que les banques ne sont pas autorisées à dépasser.

Comment sont calculées les IRA ?

Comme précisé plus haut, deux méthodes de calcul existent. On retient la somme la moins élevée des deux.

Pour un montant restant dû de 125 000 €
Prenons pour exemple un prêt de 175 000 euros souscrit en novembre 2010, sur 20 ans, à 4 %. L’emprunteur souhaite rembourser son prêt par anticipation au mois de novembre 2016. Le capital restant dû est de 136 876,37 €.

L’indemnité maximale de remboursement anticipé total correspond à la plus petite des deux sommes suivantes, soit 2 874 € :

  • 3% du capital restant dû. Soit 136 876 € × 3% = 4.106 €
  • 6 mois d’intérêt sur la somme remboursée. Soit 136 876 € × 6 × 4% ÷ 12 = 2 874 €

Pour un remboursement anticipé partiel de 35 000 €
L’indemnité maximale du remboursement anticipé partiel correspond à la plus petite des deux sommes suivantes, soit 735 € :

  • 3% du capital restant dû. Soit 136 876 € × 3% = 4.106 €
  • 6 mois d’intérêt sur la somme remboursée. Soit 30.000 × 6 × 4% ÷ 12 = 735 €

#2 Penser à résilier son assurance de prêt emprunteur au moment de solder son crédit

N’oubliez pas de résilier l’assurance couvrant votre prêt immobilier lorsque vous soldez votre prêt. La procédure dépend du type de contrat souscrit.

  • Si vous avez souscrit un contrat groupe directement auprès de votre banque, vous n’avez rien à faire, votre contrat d’assurance crédit sera automatiquement résilié.
  • Si vous avez opté pour une délégation d’assurance (un contrat proposé par une compagnie d’assurance), vous devez lui envoyer une lettre de résiliation par recommandé avec accusé de réception en y joignant l’attestation de remboursement anticipé.
📌 À savoir
Si vous tardez à envoyer la lettre de résiliation, la compagnie d’assurance rembourse (en principe) la totalité des sommes prélevées en trop, dans la limite de 2 ans.
Dans le cadre d’un remboursement anticipé partiel, il faut prévenir l’assurance en délégation de la baisse des capitaux à assurer pour les contrats d’assurance basés sur le capital restant dû.

#3 Quelque clauses à connaître impérativement

Le remboursement partiel limité : Un contrat de prêt peut contenir une clause qui interdit un remboursement anticipé partiel si le montant à rembourser est inférieur à 10% du montant emprunté initial. Lisez attentivement l’intégralité de votre contrat avant la signature. Pour être toujours plus concurrentes, certaines banques acceptent les remboursements anticipés partiels d’un montant beaucoup plus bas.

Des frais de remboursement anticipé nuls : Quelques organismes financier (tel que Crédit Agricole ou Banque Postale) mettent en place une certaine “offre d’ancienneté”. Celle-ci permet à leurs clients d’effectuer un remboursement supplémentaire par an lorsque le crédit atteint 2 ou 3 ans. Le montant de ce remboursement ne peut dépasser une somme forfaitaire (qui dépend du contrat) de 1 000 € ou 2 000 € ou à l’équivalent d’une mensualité.

Des frais dégressifs : cette clause permet aux emprunteurs de bénéficier de pénalités “bradées” lorsque leur prêt atteint une certaine maturité.

La modulation des échéances : cette clause permet de faire évoluer à la hausse comme à la baisse vos mensualités d’échéance. Elle est pratique car elle permet dans certains cas d’échapper aux pénalités de remboursement anticipé en augmentant l’échéance. À l’inverse, en cas de difficulté passagère, elle permet de soulager la pression des échéances sur votre budget.

#4 Votre banque refuse votre demande ?

Votre banque est dans l’obligation d’accepter un remboursement total. En revanche, elle peut refuser un remboursement partiel. Le cas échéant, pensez à la modulation à la hausse de vos échéances ou faites racheter votre crédit pour profiter d’un taux plus bas.

Un rachat requiert l’expertise d’un établissement spécialisé tel que Finandom. Faites une simulation en ligne et laissez-vous guider par nos conseillers.

📌 À savoir
À savoir : il est également possible de faire un rachat de crédit et d’y intégrer une trésorerie permettant de financer un projet (une voiture, des travaux…).
Vous souhaitez diminuer vos mensualités de prêts ? 
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