L'investissement dans un premier bien immobilier à La Réunion peut être une étape stressante, d'autant plus que de nombreuses idées reçues circulent. Ces idées peuvent rapidement vous décourager. Cependant, la plupart de ces idées reçues ne sont pas aussi impactantes qu'elles le paraissent. Nous allons vous aider à démystifier ces idées reçues sur l'achat immobilier à La Réunion.
Idée reçue n°1 : Les banques exigent systématiquement plus de 20% d’apport
C'est une idée erronée ! L'exigence d'un apport par les banques pour couvrir les frais vise également à protéger à la fois la banque et l'emprunteur !
En cas de vente rapide d'un bien immobilier en raison de circonstances imprévues telles qu'un divorce, une perte d'emploi, une mutation ou une maladie, il est peu probable que l'emprunteur réalise une plus-value suffisante pour couvrir les frais de vente, qui peuvent atteindre jusqu'à 10%. Dans une telle situation, l'emprunteur peut se retrouver avec une dette résiduelle, ce qui est préjudiciable tant pour lui que pour la banque.
Cependant, les exigences en termes d'apport personnel varient en fonction du profil de l’emprunteur et du projet immobilier. En effet, le montant du projet peut justifier une augmentation de l'apport personnel, notamment si la capacité d'emprunt est insuffisante pour financer l'achat ou si l'emprunteur souhaite réduire le coût du financement.
De plus, la part de l'apport personnel varie en fonction de l'âge de l'emprunteur :
- Un taux d'apport de 14% pour les moins de 30 ans
- 20% pour les trentenaires
- 27% pour les quadragénaires
- 30% pour les personnes de plus de 50 ans
Il est donc crucial d'estimer sa capacité d'emprunt avant de décider du montant d'apport personnel nécessaire pour concrétiser son projet immobilier.
Idée reçue n°2 : Sans apport, pas de crédit
C'est quasiment vrai…
Les temps ont évolué. Autrefois, il était possible d'obtenir un prêt sans apport initial, peu importe le bien acheté ou le budget disponible. Cependant, cette situation a changé au cours des trois dernières années. Il est maintenant plus difficile de réaliser un premier achat sans avoir épargné au préalable. De moins en moins de banques acceptent de financer non seulement le bien lui-même, mais également les frais associés tels que les droits de mutation à titre onéreux (aussi appelés frais de notaire), les frais de garantie et les frais de dossier.
Cependant, il ne faut pas interpréter l'absence d'apport initial comme le signe d'une mauvaise gestion financière ou d'une absence de marge de manœuvre dans le budget, car les banques calculent votre capacité d'endettement en prenant en compte la différence entre votre loyer actuel et votre future mensualité de crédit, ainsi que votre épargne mensuelle, afin d'évaluer cette marge de manœuvre.
Toutefois, il existe encore des solutions de financement dites à 110%, comme c'est le cas pour les primo-accédants qui parviennent à réaliser leur achat au premier trimestre grâce à un bon accompagnement.
Ainsi, pour pouvoir emprunter sans apport, il est nécessaire de trouver une institution bancaire qui accepte ce type de financement et avec laquelle vous pourrez négocier plus facilement.
Idée reçue n°3 : Impossible de devenir propriétaire sans avoir plus de 60 000€
C'est incorrect ! Tout dépend du montant du projet ! Au premier trimestre de 2023, les personnes de moins de 30 ans ont en moyenne un apport de 35 753 €. Cependant, la question essentielle à se poser n'est pas l'importance de la somme à fournir en apport pour obtenir un prêt. Ce qui importe avant tout, c'est de déterminer ce que l'on souhaite acheter, à quel coût et avec quelle capacité d’emprunt.
Au cours des dernières années, les prix ont fortement augmenté tandis que les revenus des emprunteurs n'ont pas suivi la même cadence. Par conséquent, leur capacité d'emprunt n'a pas augmenté de la même manière et s'est même réduite récemment en raison de la pression causée par la hausse des taux. Par exemple :
- Les moins de 30 ans empruntaient en moyenne à un taux de 1,21% sur 291 mois au premier trimestre 2022, contre 2,72% sur 293 mois au premier trimestre 2023
- Les trentenaires empruntaient sur 289 mois à un taux moyen de 1,16%, contre 2,68% aujourd'hui pour la même durée
- Les quadras ont vu leur taux moyen passer de 1,13% à 2,59% sur une durée constante (273 mois en 2022 et 275 mois en 2023)
- Les plus de 50 ans empruntent à un taux moyen de 2,57%, contre 1,03% auparavant, sur une durée également constante (235 mois en 2022 et 231 mois en 2023)
Idée reçue n°4 : Les plus de 50 ans primo-accédants à La Réunion sont forcément riches
C'est à la fois vrai et faux ! Bien qu'il puisse sembler plus logique d'avoir à la fois des revenus plus élevés et une épargne plus importante, tous les profils peuvent espérer obtenir un prêt après l'âge de 50 ans.
Évidemment, le fait d'être plus âgé permet souvent d'accumuler des économies au fil du temps. Une fois que les enfants sont partis, il y a également plus de flexibilité budgétaire. En moyenne, les personnes de plus de 50 ans ont un revenu de 4 500 € et apportent en moyenne 98 899 €, ce qui représente 29 % du montant total du prêt. Il est possible qu'ils achètent une propriété "pour la première fois" après avoir vécu en location pendant quelques années, ou qu'ils aient bénéficié d'un héritage ou d'une donation.
Cependant, tout le monde n'est pas aussi bien préparé. 7 % des personnes de plus de 50 ans n'ont pas d'apport et ont un revenu mensuel moyen de 3 459 €. Ces individus ont un financement inférieur de 26 % par rapport à ceux qui ont un apport, avec une durée d'emprunt de près de 4 ans de plus et un coût nettement plus élevé (40 points de base de plus). Il est donc important d'ajuster la durée du prêt à la période d'activité ou de limiter le montant de la mensualité après la retraite. Si le crédit doit être remboursé après la période d'activité, il sera nécessaire de justifier, lors de la demande de financement, le montant des pensions de retraite en fournissant des simulations.
Idée reçue n°5 : Les jeunes Réunionnais paient un emprunt plus cher que les seniors
Encore une fois, ce n'est pas vrai ! Ce n'est pas une question d'âge, mais plutôt de profil !
Il est essentiel de comprendre que les taux de crédit immobilier ne sont pas déterminés en fonction de l'âge de l'emprunteur à La Réunion. Le nombre d'emprunteurs et leurs revenus sont les critères principaux pour établir la grille des taux. Ainsi, que vous soyez seul ou en couple, ou en fonction de vos revenus, les taux peuvent varier. De plus, le taux peut différer en fonction de vos investissements ou de l'épargne restante après l'opération, ainsi que du projet ou de son montant. Donc, si les plus de 50 ans paient un crédit moins cher que les jeunes, c'est simplement parce qu'ils ont des revenus plus élevés.
En réalité, les jeunes sont souvent considérés positivement par les banques car ils ont de nombreux besoins financiers à satisfaire. Certaines banques accordent même des avantages sur le taux si vous êtes jeune. Par exemple, vous pourriez bénéficier d'une réduction de 5 ou 10 points de base sur votre taux. Il est important de noter que les conditions de financement peuvent être meilleures pour les jeunes, même si leur revenu moyen est similaire à celui des plus de 50 ans sans apport. Par exemple, le taux moyen pour les moins de 30 ans avec ou sans apport est de 2,72% sur 293 mois, tandis que pour les 50 ans et plus sans apport, il est en moyenne de 2,9% sur 274 mois. Les banques ne sont pas négatives à l'égard des jeunes, bien au contraire.
Bien que les plus de 50 ans soient considérés comme plus rassurants en raison de leur historique bancaire ou de leurs charges réduites, les jeunes sont également appréciés car ils ont des besoins auxquels les produits financiers peuvent répondre.
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