Rachat de prêt immobilier

Faut-il négocier ou faire racheter son prêt immobilier

Victor Hakelberg
mis à jour le 29/07/2020

L'achat d’une propriété signifie généralement contracter un prêt immobilier. Si vous avez emprunté il y a quelques années, ne serait-ce qu'à un taux fixe de 4%, vous pouvez obtenir moins de 3% aujourd'hui. La différence vous permet de faire des économies que vous pouvez utiliser pour réduire vos paiements mensuels ou simplifier encore plus la durée des remboursements.

Un prêt immobilier est un prêt qui vous est avancé par une institution financière en échange d'une garantie. Il est généralement remboursé sur une durée de 10, 15 ou 30 ans, avec des versements réguliers. Dans certains cas le prêt est garanti contre votre propriété, donc si vous n'êtes pas en mesure de continuer à payer le prêt, le créancier peut en fin de compte, mettre le bien à la vente pour récupérer ses fonds.

Comment fonctionne un prêt immobilier ?

Pour la plupart des gens, l'achat d'une maison est l’une des plus importantes décisions financières qu'ils prendront. Et avec des maisons qui coûtent souvent des centaines de milliers - et dans certains cas des millions – d’euros. La plupart des gens ne peuvent pas se permettre de payer au comptant la propriété. Le plus souvent, ils doivent contracter un prêt immobilier auprès d'une banque ou un établissement de crédit….

Un prêt immobilier ne se limite pas à l’achat d’une maison. On peut contracter un crédit immo pour la construction d’un habitat, l’acquisition d’un terrain, l’entretien, la rénovation ou pour simplement agrandir ou réparer une maison.

Pour le cas d’un prêt immobilier pour la construction d’un habitat par exemple, ce prêt permet de construire la maison à partir de zéro. Une fois qu'un prêt immobilier à la construction a été approuvé et que la construction de la propriété est en cours, les prêteurs effectueront des paiements progressifs tout au long des étapes de la construction. Le montant total du prêt est en partie basé sur la valeur de la propriété une fois qu'elle sera entièrement construite.

Il existe plusieurs types de prêts immobiliers disponibles sur le marché, mais chaque prêt immobilier est généralement défini selon :

  • La nature du prêt, les types de taux (variable, fixe ou révisable…), le montant total du crédit.
  • La durée, ou combien de temps vous avez pour rembourser la totalité du prêt. La durée d'un prêt immobilier peut aller de cinq à 30 ans.
  • Le taux d’intérêt, ou le montant annuel que vous devez payer au prêteur pour emprunter l'argent, indiqué en pourcentage du solde du capital actuel.
  • La fréquence de remboursement (les modalités de remboursements) ou la fréquence à laquelle vous effectuez des paiements. Les emprunteurs remboursent généralement leurs hypothèques sur une base mensuelle.

Les différents types de prêt immobilier

Les types de prêts immobiliers les plus courants sont les prêts immobiliers à taux variable ou les prêts immobiliers à taux fixe - mais il en existe beaucoup plus. Découvrez les options qui s’offrent à vous et qui pourraient convenir le mieux à votre achat de maison.

Prêt à taux fixe

Vous pouvez choisir des versements mensuels fixes pour la durée du prêt. Tout est connu à l'avance, C'est ce qu'on appelle un prêt à taux fixe. C’est une sécurité garantie. Cependant, vous ne pouvez pas modifier le taux ou ajuster vos paiements mensuels.  Le crédit immobilier à taux fixe signifie simplement que le taux d'intérêt est « fixe » pendant un certain temps - généralement entre 5 ou 30 ans. L’avantage est qu'il donne la certitude des remboursements sur une durée fixe. Le taux d'intérêt est garanti de ne pas augmenter ou baisser, cela peut être un moyen de budgétiser vos coûts.

Prêt in-fine

Le prêt in fine consiste à ne rembourser que les intérêts et les frais d’assurances pendant la durée du prêt, le capital étant remboursé à la fin. C'est une forme d'emprunt appréciée par les investisseurs car l'emprunteur place son apport personnel qui s'accroît pendant la durée du prêt pour représenter un montant suffisant pour rembourser le capital à la fin du prêt. Cette formule est intéressante car les intérêts du prêt sont fiscalement déductibles.

Prêt à taux variable

Un prêt à taux variable signifie que le taux d'intérêt peut augmenter ou diminuer pendant la durée de votre prêt immobilier. Un crédit à taux variable est caractérisé par sa flexibilité. Même si vous devez respecter votre remboursement mensuel minimum, vous pouvez généralement payer plus si vous le souhaitez. Il est généralement plus facile de changer de prêt plus tard, si vous trouvez une meilleure offre.

Ainsi, avec ce type de crédit immobilier, le montant de remboursement minimum peut augmenter ou diminuer à tout moment. Si vous avez un budget serré, cela pourrait être un vrai problème pour vous.

« Avec le montant que vous pouvez vous permettre d'emprunter, comparez les prêts immobiliers, consultez les taux d'intérêt, les frais et les caractéristiques du prêt pour obtenir le meilleur prêt pour vous. Les sites de comparaison peuvent être très utiles »

Prêt-relais

Si vous êtes déjà propriétaire et que vous souhaitez que l'achat et la revente d'un bien immobilier coïncident, un prêt-relais peut vous aider. Il permet aux propriétaires d’acheter une nouvelle maison en attendant que leur maison actuelle soit vendue. Les emprunteurs utilisent les capitaux propres de leur maison actuelle pour l'acompte à l'achat d'une nouvelle maison. Ce dernier est de ce fait remboursable grâce au produit de la vente du premier logement. Vous pouvez alors coupler votre prêt relais avec un prêt à long terme.

En échange du prêt de la banque, vous vous engagez à rembourser vos mensualités et à utiliser les fonds pour acheter le bien. La banque peut demander une hypothèque en garantie ; cela signifie qu'en cas de défaut de paiement, elle peut saisir le bien et le vendre.

Vous avez maintenant contracté votre prêt immobilier depuis un bon moment et vous vous demandez s’il faut renégocier ou faire racheter son crédit ?

Il est important de savoir si vous souhaitez réduire les mensualités de votre prêt immobilier ou conserver la même mensualité et réduire la durée de votre crédit.

Utilisez les leviers de négociation

Chaque renégociation de taux est un cas particulier. Cependant, nous retrouvons toujours les mêmes éléments dans la discussion : assurance emprunteur, frais de dossier et pénalités de remboursement anticipé. Votre agence bancaire peut simplifier cela, et préférer recevoir de l'argent sous forme de paiement des frais de dossier et des indemnités de paiement.

Si votre banque est intraitable, vous devrez aller voir la concurrence. Vous obtiendrez de bons résultats si vous mettez en évidence votre profil client.

Il est ainsi recommandé de faire à la fois une simulation de renégociation dans votre banque et une simulation de rachat de crédit dans une autre banque. Vous n’aurez plus qu’à choisir la solution la plus avantageuse.

Mettez votre profil d'emprunteur en avant

Ce qui intéresse les banques aujourd'hui, c'est l’équipement bancaire.

Produits d'assurance en tout genre, moyens d'épargne, utilisation de votre carte bancaire, voici, entre autres, ce qu'une agence bancaire attend de ses clients. Si c'est exactement ce que vous avez fait pendant toutes ces années avec votre propre banque, alors vous avez un bon profil. Une banque concurrente sera prête à vous accorder de meilleures conditions.

Mais n’est-il pas possible de trouver mieux ailleurs ?

Pourquoi faire racheter un crédit immobilier ?

Si un rachat de prêt entraîne une réduction sur les mensualités, cela représente un plus en pouvoir d'achat par an. Vous pouvez utiliser la somme économisée pour contracter un prêt à la consommation. Il n'y a pas de petites économies, surtout quand il s'agit de profiter des tarifs bas actuels.

Mais l'économie peut être plus ou moins importante, tout dépend de la différence entre le taux effectif global (TEG) avant et après.

Un mot sur la réduction de vos mensualités

L'objectif du rachat de crédit propriétaire est de conduire à une réduction des mensualités. Veuillez noter qu'il est également possible de réduire encore vos mensualités en allongeant la durée des remboursements.

Le rachat de crédit est une solution de financement pour rembourser plus rapidement votre crédit immobilier

Pourquoi est-il important de faire appel à un courtier ?

Les courtiers bénéficient de tarifs préférentiels. Pourquoi ? Parce qu'ils sont de bons clients pour les banques. Ils participent aux chiffres d'affaires immobiliers des banques et des sociétés de crédit. Ces derniers leurs accordent donc des taux préférentiels. Ainsi, un courtier en rachat de prêts obtiendra en tout état de cause un taux nominal inférieur à celui d'un particulier renégociant directement son taux avec son banquier.

Construire une renégociation de crédit prend du temps. Le courtier en rachat de crédit collecte les pièces justificatives, les archive et les transmet à ses partenaires financiers.

Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.

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